Gli avvisi sono indirizzati ai contribuenti che hanno usufruito dell’incentivo negli anni passati senza aver aggiornato la rendita catastale dell’immobile. L’incrocio dei dati per la “supervisione”, l’impatto sull’imposta municipale unica e le simulazioni
Ormai ci siamo: nei prossimi giorni l’Agenzia delle entrate invierà le lettere ai contribuenti che hanno usufruito del superbonus 110% negli anni passati, senza però aggiornare le proprie posizioni catastali. Nulla di “improvviso”, perché si tratta di una procedura prevista dalla legge di bilancio 2024. Nell’articolo 1 di quella manovra, i commi 86 e 87 chiarivano infatti che l’Agenzia delle entrate avrebbe dovuto verificare “la presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni in relazione alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal superbonus, anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati”.
L’ultima legge di bilancio non ha inserito modifiche né aggiunto chiarimenti ulteriori su questo procedimento, mentre il ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha confermato di recente l’avvio delle “supervisioni”. E allora ecco le lettere in arrivo. Si comincia dalle cessioni dei crediti d’imposta, secondo quanto emerso dalla relazione di fine anno dell’ex direttore dell’Agenzia delle entrate Ernesto Maria Ruffini.
![Superbonus e verifiche dell'Agenzia delle entrate, dalla legge di bilancio 2024 Superbonus e verifiche dell'Agenzia delle entrate, dalla legge di bilancio 2024](https://citynews-today.stgy.ovh/~media/39215245527957/superbonus-e-verifiche-dell-agenzia-delle-entrate-dalla-legge-di-bilancio-2024.jpg)
L’incrocio dei dati e l’invio delle lettere
Di cosa si tratta, in concreto? Non dell’avvio formale di un controllo in senso stretto, ma semplicemente di un invito a “spiegare” la propria posizione all’Agenzia. Anche se l’argomento ha creato non poca agitazione fra cittadini, tecnici e addetti ai lavori, è a tutti gli effetti un’attività di “compliance” (verifiche sulla conformità a una legge) da parte dell’Agenzia delle entrate sugli immobili oggetto di superbonus 110%, sui quali non è stato effettuato l’aggiornamento della banca dati catastale.
La relazione dell’ex direttore Ruffini spiega come saranno incrociati i dati nella fase preliminare all’invio delle lettere: la chiave sarà il confronto tra “le comunicazioni dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica” (in altre parole, le cessioni dei crediti legate a tutto l’universo del superbonus) e la banca dati catastali, cioè l’archivio dei dati che elencano e descrivono i beni immobili registrati presso gli uffici del catasto.
Le foto aeree e l’aggiornamento del catasto
In sostanza il governo punta ad applicare due misure già esistenti, ma finora poco attuate. La prima è il censimento delle cosiddette “case fantasma”, finora sconosciute al fisco, grazie anche alle foto aeree. Per farlo, il “Piano integrato di attività e organizzazione” dell’Agenzia delle entrate 2024-2026 già prevede di portare “dal 45% al 70% la percentuale di territorio nazionale oggetto di indagine su base cartografica”, per scovare gli immobili abusivi. La seconda misura, invece, è quella già citata, cioè l’obbligo di presentare l’aggiornamento del catasto dei fabbricati (con il cosiddetto “modello Docfa”) entro trenta giorni dalla fine di lavori – beneficiari o meno di bonus – che varino lo stato dell’immobile. Si tratta di un adempimento previsto già dal 1994.
Le case interessate
Quanti sarebbero gli immobili interessati? Secondo l’ultimo rapporto dell’Enea (l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) aggiornato a fine agosto 2024, gli edifici ristrutturati con il superbonus sono stati 496.315. Di questi, 133.902 erano condomìni, con due o più case. I contribuenti che potrebbero essere oggetto di verifiche ed eventuali sanzioni sono però più numerosi se si dovessero considerare anche le altre migliorie ottenute negli anni passati ricorrendo ai bonus pubblici.
Superbonus 110%, chi ne ha usufruito pagherà più tasse: l’impatto sull’Imu
E qui entra in gioco l’Imu, l’imposta imposta municipale unica in vigore dal 2012. I contribuenti tenuti al pagamento di questo tributo sono circa 25 milioni. Nei casi in cui è dovuta, ovvero sulle seconde case e sulle prime esclusivamente di lusso, l’imposta cresce in modo proporzionale alla rendita catastale. Secondo le simulazioni effettuate sul portale del nuovo catasto edilizio urbano della Gazzetta ufficiale, la rendita sale fino ad oltre il 30% nell’ipotesi di case di categoria popolare in zone semi-centrali di Roma e Milano che “salgano” di due classi catastali dopo i lavori effettuati. Ma crescerebbero anche le imposte di registro e l’Iva sulle compravendite.
Sempre tenendo conto delle simulazioni ottenute con il motore di ricerca della Gazzetta ufficiale, a Roma un’abitazione popolare di categoria A4 della classe più bassa di circa 80 metri quadri in zona 2 ha una rendita catastale di 759,18 euro, che aumenterebbe del 16% fino a 883,14 euro con il passaggio di una classe e del 36% con passaggio di due classi, fino a 1038,06 euro. A Milano, invece, la rendita catastale di un’abitazione A4 di livello intermedio (pari a 604,20 euro) aumenterebbe del 18% con il passaggio di una classe (fino a 712,68 euro) e del 38% con il salto di due classi (836,64 euro).
Un balzo ancora maggiore si ha nell’ipotesi di una città di minori dimensioni, come Caserta, dove per un’abitazione popolare in centro il passaggio dalla classe più bassa a quella superiore fa aumentare la rendita del 20%, da 309,84 euro a 371,82. Per uno scatto due classi l’incremento raggiunge il 40%, fino a una rendita di 433,8 euro.
La variazione catastale già prevista e il rischio caos
Va precisato che la comunicazione di variazione catastale è un’attività già prevista dal nostro ordinamento e, come ha spiegato il presidente dei geometri Paolo Biscaro, “l’attività di controllo quindi non comporta nulla di nuovo rispetto a quanto ordinariamente ogni professionista tecnico deve rispettare e assicurare nel caso di ristrutturazione di un’unità immobiliare, anche nel caso di modifiche minori, svolgendo l’incarico con piena precisione e partendo dalla situazione in atto, ai fini dell’aggiornamento o meno della situazione catastale”.
C’è tuttavia chi vede nubi all’orizzonte. L’aggiornamento delle rendite dopo il 110%, ha spiegato Rocco Curto, docente al Politecnico di Torino, “non farà che complicare l’attuale caos dei valori catastali. Anche adeguando la situazione di tutti gli edifici oggetto del superbonus rimarrebbero esclusi gli immobili ristrutturati in precedenza o con altre agevolazioni, come il bonus facciate, o quelli mai ristrutturati che si sono rivalutati solo perché ubicati in centro”.