In Repubblica Ceca migliaia di appartamenti acquistati come investimento potrebbero restare vuoti oppure essere destinati soltanto agli affitti brevi. Per Jiří Mazánek, direttore del Centro nazionale per la lotta alla criminalità organizzata, questa dinamica riduce l’offerta disponibile, spinge verso l’alto i prezzi e colpisce soprattutto i giovani. Ma il problema, nella sua lettura, non è soltanto abitativo: quando nella compravendita entrano capitali opachi, anche di possibile origine russa, la trasparenza finanziaria diventa una questione di sicurezza.
La denuncia è stata riferita dai media il 16 ottobre 2026, durante un intervento di Mazánek alla Camera dei deputati. Il responsabile ha parlato di migliaia di immobili comprati senza essere poi utilizzati come abitazioni permanenti. Alcuni, ha indicato, non vengono abitati; altri sono affittati per periodi brevi, sottraendo così alloggi al mercato destinato a chi cerca una casa stabile.
Quando l’investimento restringe l’offerta
Il meccanismo è semplice, anche prima di considerare l’origine dei capitali. Se un appartamento rimane chiuso o viene utilizzato solo per soggiorni temporanei, non entra pienamente nel circuito delle locazioni ordinarie. La domanda di abitazioni, però, resta invariata. Il risultato può essere una maggiore pressione sui prezzi di vendita e sugli affitti, soprattutto nelle città dove l’offerta è già insufficiente.
A pagare il costo più alto sono le famiglie che non possiedono una casa e devono entrare in un mercato sempre più caro. Per molti giovani questo significa rimandare l’acquisto, accettare finanziamenti più onerosi o cercare un alloggio lontano dal luogo di lavoro e dai servizi. La presenza di appartamenti vuoti non spiega da sola la crisi abitativa, ma può aggravare la distanza tra il numero di case esistenti e quelle effettivamente accessibili alla popolazione.
Anche gli affitti brevi producono un effetto particolare: un immobile può risultare formalmente occupato e generare reddito, ma non offrire una soluzione abitativa di lungo periodo. In aree molto richieste, questa trasformazione riduce ulteriormente la disponibilità per residenti e lavoratori. Non significa che ogni appartamento acquistato per investimento o destinato al turismo sia parte di un’attività illegale. Il punto sollevato dalle autorità ceche riguarda la somma degli effetti sul mercato e la difficoltà di capire chi controlli davvero determinati beni.
Il nodo dei capitali opachi
Mazánek ha collegato una parte di queste operazioni a capitali non trasparenti, compresi capitali potenzialmente russi, e ha richiamato il possibile rischio di riciclaggio. Si tratta di un’ipotesi e di una valutazione espressa dal dirigente, non della prova che i proprietari degli appartamenti o specifiche transazioni abbiano commesso reati. Per stabilire la portata del fenomeno servirebbero verifiche sui titolari effettivi, sui passaggi finanziari e sulle modalità con cui gli immobili sono stati acquistati.
La difficoltà nasce anche dalla struttura stessa del mercato immobiliare. La proprietà può essere intestata a società, veicoli finanziari o soggetti diversi da chi dispone realmente del denaro. Senza informazioni affidabili sui beneficiari effettivi, diventa più complicato distinguere un investimento legittimo da un’operazione costruita per nascondere l’origine dei fondi. La stessa opacità rende difficile valutare quanto capitale straniero sia presente e quale impatto abbia sulle abitazioni disponibili.
Da qui l’attenzione delle autorità ceche ai controlli sull’identità dei proprietari e sulla provenienza delle risorse. La trasparenza non risolverebbe da sola la scarsità di alloggi, che dipende anche dalla costruzione insufficiente e dall’aumento della domanda. Potrebbe tuttavia rendere più chiaro se alcuni immobili vengano sottratti stabilmente all’uso residenziale e se vi siano flussi finanziari che richiedono ulteriori accertamenti.
Dalla crisi abitativa alla sicurezza interna
Il passaggio più controverso dell’intervento di Mazánek riguarda il legame con la guerra ibrida. Il dirigente ha definito l’uso di capitali opachi nel settore immobiliare un possibile “nuovo strumento di guerra ibrida”: secondo questa impostazione, una crisi abitativa prolungata può aumentare la frustrazione sociale, indebolire la fiducia nelle istituzioni e alimentare il conflitto politico. Le difficoltà economiche, in questo scenario, potrebbero essere sfruttate da attori esterni per accentuare divisioni già presenti.
Il collegamento non dimostra che ogni acquisto immobiliare straniero sia parte di un’operazione coordinata. Indica piuttosto una vulnerabilità potenziale che emerge dall’intersezione di tre fattori: la scarsità di case accessibili, la crescita dei prezzi e l’assenza di informazioni chiare su proprietà e finanziamenti. Se questi elementi si accumulano, una questione normalmente affidata alle politiche abitative e alla vigilanza finanziaria può assumere anche una dimensione di sicurezza nazionale.
La tesi espressa a Praga rovescia così la prospettiva abituale. Un appartamento vuoto non è soltanto un bene inutilizzato; su larga scala, può rappresentare una quota di offerta sottratta ai residenti. Un capitale difficile da tracciare non è soltanto un problema contabile; in un mercato sensibile, può rendere più vulnerabili le decisioni economiche e il tessuto sociale. Resta però da stabilire quanti immobili siano realmente coinvolti, quali operazioni presentino anomalie e se esista un collegamento concreto tra tali investimenti e attività coordinate di influenza.
La discussione ceca si concentra quindi su due controlli che finora sono stati spesso trattati separatamente: rendere più disponibili le abitazioni e rendere leggibili i loro assetti proprietari. Senza il primo intervento, i prezzi continueranno a pesare sulle nuove generazioni; senza il secondo, sarà più difficile capire se la pressione sul mercato dipenda soltanto dalla domanda e dall’offerta o anche da capitali e utilizzi che sfuggono alla normale trasparenza.
Le dichiarazioni sono state riprese anche da 24TV. Per le istituzioni ceche, la questione ancora aperta è trasformare l’allarme in dati verificabili: sapere a chi appartengono gli immobili, come sono stati finanziati e quanti appartamenti vengono davvero sottratti all’uso abitativo permanente.
