Dal 1° gennaio 2027 la vendita di un appartamento o di un altro immobile potrebbe pesare insieme allo stipendio e agli altri guadagni nel calcolo dell’imposta sul reddito in Russia. La riforma preparata dal ministero delle Finanze non introduce un’aliquota unica del 22% su ogni compravendita: applica invece la scala progressiva al reddito annuo complessivo, rendendo più facile per una vendita immobiliare spingere il contribuente verso uno scaglione superiore.
Il progetto è emerso subito dopo la conclusione del processo elettorale del 2026, in un momento in cui il bilancio russo deve sostenere spese militari elevate e un disavanzo previsto superiore a 5.500 miliardi di rubli per il 2027. La proposta sugli immobili fa parte di un pacchetto più ampio, con cui le autorità intendono ampliare la base imponibile e cercare nuove entrate interne.
La modifica è stata descritta il 3 ottobre da Novaya Gazeta Europe. Anche AIF Kaluga ha riferito della possibile revisione del calcolo.
Non una tassa piatta sulle vendite
Il punto centrale è il modo in cui verrebbe determinata l’aliquota. Oggi il reddito derivante dalla vendita di un immobile viene considerato separatamente; secondo il progetto, dovrebbe essere sommato agli altri redditi della persona nello stesso anno. Nella base complessiva potrebbero quindi confluire salario, rendite da investimenti, interessi e proventi della vendita di una casa o di un appartamento, secondo le categorie definite dalla normativa fiscale.
La scala prevista è articolata in cinque fasce: 13% fino a 2,4 milioni di rubli annui; 15% sulla quota compresa tra 2,4 e 5 milioni; 18% tra 5 e 20 milioni; 20% tra 20 e 50 milioni; 22% oltre i 50 milioni di rubli.
Il sistema è progressivo. Superare una soglia non significa quindi tassare l’intero reddito con l’aliquota più alta: la percentuale maggiore si applicherebbe soltanto alla parte ricadente nello scaglione successivo. Tuttavia, l’aggiunta del ricavato di una vendita al resto delle entrate potrebbe modificare sensibilmente il conto finale, soprattutto per chi percepisce già uno stipendio elevato o altri redditi imponibili.
La conseguenza dipenderebbe anche dalle regole definitive su deduzioni, esenzioni e modalità di calcolo. Un prezzo di vendita più alto, inoltre, non coincide necessariamente con un guadagno reale: inflazione, ristrutturazioni, interessi sul mutuo e acquisto di una nuova abitazione possono ridurre o annullare l’aumento effettivo del potere d’acquisto. La formula proposta guarderebbe però al reddito riconosciuto dalla legge fiscale, non alla ricchezza reale conservata dal venditore dopo l’operazione.
Il patrimonio come nuova base imponibile
La riforma non si limita al reddito prodotto dalla vendita. Il piano prevede un maggiore scambio di dati tra il Servizio fiscale federale e gli uffici catastali, con l’obiettivo di individuare immobili non registrati, ampliamenti e differenze tra le superfici dichiarate e quelle risultanti dagli archivi.
Il coordinamento degli archivi consentirebbe di ampliare il numero degli immobili sottoposti a imposizione senza creare necessariamente una nuova aliquota generale. Un edificio non registrato o una superficie superiore a quella dichiarata potrebbero comportare una revisione dell’imponibile e dell’imposta patrimoniale. L’entità dei controlli e il numero di proprietari coinvolti dipenderanno dalle modalità di attuazione.
Un capitolo specifico riguarda gli immobili di maggior valore. Per le proprietà con un valore catastale superiore a 300 milioni di rubli, il governo intende eliminare il limite attuale del 10% alla crescita annuale dell’imposta. In caso di rivalutazione, il prelievo su questi beni potrebbe quindi aumentare più rapidamente rispetto a quello applicato finora.
La logica complessiva è chiara: unire più categorie di reddito, confrontare in modo sistematico i dati catastali e fiscali e ridurre i vincoli sugli aumenti per gli immobili di lusso. Il risultato sarebbe un legame più stretto tra patrimonio privato e fabbisogno del bilancio federale.
La pressione del bilancio militarizzato
Il calendario della riforma coincide con una fase di forte tensione sui conti pubblici. Per il 2027 sono indicate spese per la difesa pari a 17.100 miliardi di rubli e un disavanzo superiore a 5.500 miliardi. Queste cifre spiegano la ricerca di nuove entrate, ma non permettono da sole di stabilire quanto il singolo intervento sugli immobili potrebbe incassare.
Nel frattempo, sulle famiglie gravano anche altri aumenti e pagamenti: il contributo per il riciclo delle automobili, le tariffe dei servizi abitativi e comunali, i prelievi sull’elettronica e diverse sanzioni o commissioni amministrative. La misura sugli immobili agirebbe in modo diverso: non aumenterebbe direttamente il costo di un bene o di un servizio, ma ridurrebbe eventualmente la somma che il proprietario conserva dopo la vendita.
È proprio questo a rendere significativa la proposta. Una casa acquistata come riserva di valore in un periodo di inflazione potrebbe diventare, al momento della vendita, parte del reddito annuale sottoposto alla progressività fiscale. Per i proprietari di immobili costosi il cambiamento sarebbe più immediato; per gli altri, l’impatto dipenderebbe dalla combinazione tra prezzo di vendita, reddito da lavoro e altre entrate.
La riforma è ancora un progetto e non una norma in vigore. Restano da definire il testo finale, le detrazioni applicabili, le eventuali esenzioni e la portata dei controlli catastali. Saranno questi dettagli a stabilire se la stretta resterà concentrata sui redditi più alti e sugli immobili di lusso oppure se il fisco russo finirà per considerare la vendita di una normale abitazione una fonte ordinaria per finanziare un bilancio sempre più assorbito dalle spese militari.
